Перевод на Русский выполнен ИИ, ещё не проверено человеком. Прочитать оригинал на английском, это версия в записях.
Do
- Сообщите нам немедленно, если что-то в помещении существенно изменилось, чтобы объявления и фотографии оставались точными.
- Сохраняйте действительность разрешения DET (ранее DTCM) вашей недвижимости и всех одобрений здания — истекшее разрешение удаляет ваши объявления с продажи.
- Сообщайте о дефектах как можно скорее; помещение с открытой проблемой обслуживания либо снимается с продажи, либо снижается в цене.
Don’t
- Не размещайте и не рекламируйте объект самостоятельно на какой-либо платформе во время его управления нами — дублирующиеся объявления вызывают двойные бронирования, санкции платформы и отмену бронирований гостей.
- Не согласовывайте ставку или проживание напрямую с гостем или посредником; направьте их к нам, чтобы бронирование, регистрация разрешения и обработка депозита были выполнены правильно.
- Не рассматривайте предложенную ставку на будущую дату как фиксированную, пока бронирование не будет подтверждено.
Ваше жилье оценивается динамически. Фиксированная ночная ставка отсутствует. Мы постоянно изменяем цены в зависимости от текущего спроса, предложения конкурентов и темпа бронирований с целью максимизации чистого дохода за год, а не достижения максимальной ставки в отдельную ночь.
Что определяет вашу ночную ставку
Ставки устанавливаются для каждого объекта и каждой даты и пересматриваются на постоянной основе. Основные факторы:
| Фактор | Как он влияет на вашу ставку |
| Темп бронирований | Медленные бронирования на конкретную дату снижают ставку; быстрые бронирования повышают ее. |
| Конкурентное окружение | Сравнимые объекты в вашем здании и близлежащей местности с текущими ценами. |
| Сезонность | Повторяющиеся циклы спроса в Дубае (см. ниже). |
| События и праздники | Выставки, конференции, концерты, спортивные события и государственные праздники, повышающие спрос в масштабе города. |
| Длительность проживания | Длительные проживания обычно дешевле за ночь; короткие проживания имеют надбавку. |
| Время бронирования | Даты в отдаленном будущем оценены выше; непроданные ночи перед прибытием скидываются, чтобы избежать нулевого дохода за ночь. |
| Характеристики объекта | Планировка, вид, этаж, уровень оснащения, удобства здания и оценка гостями. |
| Канал продаж | Каждый канал продаж имеет разные комиссии и ожидания гостей, что отражается в показываемой там ставке. |
Сезонность Дубая
Дубай — сильно сезонный рынок. Ожидайте неравномерное распределение дохода по месяцам — это нормально и уже учтено в нашей ценовой политике.
| Период | Типичный паттерн спроса | Подход к ценообразованию |
| Зима (примерно ноябрь–март) | Пиковый туристический сезон, максимальные ставки и максимальная заполняемость. | Держать ставки твердыми, ограничивать значительные скидки, отдавать предпочтение коротким проживаниям с более высокой прибылью. |
| Межсезонье (примерно апрель–май и октябрь) | Стабильный спрос, более чувствительный к цене. | Сбалансированные ставки, выборочные скидки для заполнения пробелов. |
| Лето (примерно июнь–сентябрь) | Минимальный туристический спрос, сильная жара, более низкие ставки. | Стратегия объема: более низкие ставки, более длительные минимальные сроки проживания, ориентация на переезжающих и гостей с длительным проживанием для сохранения заполняемости. |
| Рамадан и Ид | Паттерн спроса меняется; Ид может резко повыситься. | Переоценка в каждом конкретном случае на основе подтвержденных дат каждого года. |
| Крупные городские события | Короткие, резкие всплески спроса. | Ставки повышены, а минимальные сроки пребывания продлены в даты проведения мероприятий. |
Стратегия минимального срока пребывания
Минимальный срок пребывания — это инструмент дохода, а не административная настройка. Он контролирует, какие типы бронирований может принять ваш календарь.
- Более длительные минимальные сроки пребывания снижают затраты на оборот, частоту уборки и износ помещения, а также стабилизируют заполняемость в низкий сезон.
- Более короткие минимальные сроки пребывания позволяют устанавливать более высокие суточные ставки в пиковый сезон и во время мероприятий, ценой увеличения количества оборотов.
- Минимальные сроки пребывания повышаются на периоды высокого спроса, чтобы низкостоимостное краткосрочное бронирование не заблокировало премиум-период.
- Минимальные сроки пребывания снижаются перед приездом, чтобы заполнить оставшиеся промежутки между подтвержденными бронированиями — проданный двухночной промежуток лучше, чем пустой двухночной промежуток.
Базовый минимальный срок пребывания вашей недвижимости устанавливается при подключении и корректируется в зависимости от сезона. Как начальную точку обычно используют 2 ночи для апартаментов и 3 ночи для вилл, повышают в пиковые даты и даты мероприятий и снижают перед приездом, чтобы заполнить промежутки; может отличаться в зависимости от характеристик недвижимости.
Где размещается ваша недвижимость
Ваше помещение распространяется одновременно через множество каналов с единым синхронизированным календарем, так что одну и ту же ночь нельзя продать дважды.
- Крупные онлайн-агентства путешествий и платформы краткосрочной аренды, включая Airbnb.
- Наш собственный веб-сайт и прямые запросы по телефону, WhatsApp и электронной почте.
- Корпоративные партнеры и клиенты по переводу, ищущие более длительные сроки пребывания.
- Туристические агентства, консьерж-сервисы и партнеры по путешествиям.
- Агенты по недвижимости и партнеры-источники, которые направляют к нам гостей.
Мы используем Booking.com, Airbnb и Homes & Villas by Marriott International, наш собственный веб-сайт и партнерские каналы, а также — где это подходит для недвижимости — Livjaza, The Blueground и местные порталы, такие как Property Finder, Bayut и Dubizzle для ежемесячных сдач. Наша команда Revenue Management решает, на каких платформах появляется недвижимость, поэтому не каждая недвижимость размещена на каждой платформе.
Маркетинговые активы производятся и поддерживаются нами: профессиональная фотография, описания планов и удобств, а также текст объявления на языках, которые обслуживает каждый канал. Содержание объявления проверяется и обновляется после любого существенного изменения помещения — новая мебель, ремонт или изменение удобств здания.
Как решения по ставкам влияют на ваш доход
Ваш доход зависит от трех связанных показателей, а не только от суточной ставки:
- Заполняемость — доля проданных ночей.
- Средняя суточная ставка (ADR) — средняя цена, достигнутая за проданную ночь.
- RevPAR — доход на доступную ночь, который объединяет оба показателя и является цифрой, которая на самом деле имеет значение.
Если поднять ADR слишком высоко, повышается ставка, но календарь пустеет. Если опустить его слишком низко, календарь заполнится, но с потерей дохода. Мы управляем по RevPAR, поэтому вы иногда увидите проданные ночи по цене ниже ожидаемой вами основной ставки.
| Решение | Эффект на доход |
| Скидка на непроданную ночь перед приездом | Преобразует гарантированный нуль в частичный доход. |
| Сохранение высокой ставки на пиковую дату | Защищает доход; небольшой риск непроданной ночи. |
| Продление минимального срока пребывания в низкий сезон | Более низкие затраты на оборот, более стабильная заполняемость, немного более низкий ADR. |
| Принятие долгосрочного корпоративного бронирования | Предсказуемый доход, сокращенные уборка и затраты на оборот, сниженная суточная ставка. |
| Блокировка дат для личного использования | Полностью удаляет эти ночи с продажи — см. ниже. |
Владелец проживает и заблокированные даты
Вы можете использовать свой объект. Даты, которые вы блокируете, — это даты, которые мы не можем продать, поэтому чем раньше вы нам сообщите, тем ниже будут потери дохода. Блокировка дат в пиковый сезон с короткой предупреждением удаляет вашу самую дорогостоящую недвижимость и может потребовать от нас переселения гостя или отказа в бронировании.
- Запросите свои даты через портал владельца или свяжитесь с нами по номеру +971 (4) 392-0202 или info@deluxehomes.com.
- Дождитесь письменного подтверждения блокировки дат и закрытия календаря на всех каналах.
- Учитывайте, что при проживании владельца взимается плата за уборку и подготовку. Текущая сумма указана и регулярно обновляется в портале владельца.
- Подтвердите выезд, чтобы объект можно было подготовить и вернуть в продажу.
Уведомляйте за минимум 48 часов о проживании владельца. Ваше соглашение ограничивает проживание владельца в дни государственных праздников и в пиковый сезон, если в нём не указано иное; на практике мы одобряем запрос, когда объект свободен и готов, и существующие подтверждённые бронирования всегда имеют приоритет.
Ваш контроль над ценообразованием
Повседневное изменение цен осуществляется нами — оно зависит от живых данных и должно происходить быстрее, чем позволяет цикл согласования по каждому решению. Ваше участие происходит на уровне стратегии.
- Вы можете выразить озабоченность относительно достигнутых ставок и попросить обоснование ценообразования за любой период.
- Вы можете запросить пересмотр позиции вашей недвижимости относительно конкурентов.
- В соответствии с соглашением об управлении мы устанавливаем ставки; минимальная ночная ставка, установленная владельцем, не является обязательной. Вы можете поделиться предпочитаемыми вами ставками, и наша команда Revenue Management рассмотрит и обсудит их с вами.
Отчётность и выплаты
Данные о производительности и финансовые сведения доступны вам в портале владельца, включая бронирования, достигнутые ставки и сборы, применённые к вашему объекту.
- Выплаты производятся 15-го числа каждого месяца или в следующий рабочий день, если 15-е число приходится на выходной день.
- Каждая выплата охватывает доход и расходы предыдущего месяца.
- Наша комиссия за управление — это процент от выручки от сдачи в аренду согласно ставке в вашем подписанном соглашении, отображаемый как "Management Fee (Operator)" в вашем отчёте. Комиссии каналов вычитаются отдельно и не входят в неё.
- НДС и туристический дирхам оплачиваются гостем как часть бронирования, не вычитаются из вашего дохода и не отображаются строками в вашем отчёте.
- Отчётность ведётся через портал владельца: ежемесячный финансовый отчёт для скачивания и ваши бронирования с разбивкой по уровню бронирования. Отзывы гостей передаются вам вашим менеджером по запросу.
Если вы хотите пересмотра цен
- Укажите конкретный период, который вы запрашиваете (даты, а не общее впечатление).
- Укажите любые сравнимые объекты, которые вы сравниваете, если они у вас есть.
- Подтвердите все даты, которые вы сами блокировали в этот период.
- Укажите любую проблему с техническим обслуживанием или ограничение доступа, которое повлияло на объект.
Отправьте это на info@deluxehomes.com или свяжитесь с нами по номеру +971 (4) 392-0202 (телефон и WhatsApp), и мы предоставим историю ставок, позицию конкурента и темп бронирования за этот период. В экстренной ситуации в объекте сначала обратитесь в местные службы экстренной помощи, затем уведомите нас.